#09 ハワイ不動産投資事情

ハワイ居住者以外にも、アメリカ本土、カナダ、日本、シンガポール、香港、中国、韓国など様々な国から投資が入るハワイ。ホノルル不動産協会が1985年から出している統計データをみても物件価格は基本右肩上がりが続いているのが分かります。

ハワイで日本人が購入する物件はコンドミニアムが多く、コンドミニアムの中間価格帯の推移は以下の通りとなります。

1985年 $89,800
1995年 $182,000
2005年 $269,000
2015年 $360,000
2018年 $420,000

ハワイの物件を投資目的で買われる場合、主に下記3つの目的に分けられます。

・キャピタルゲインを得る
・インカムゲイン得る
・税務効果を得る

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キャピタルゲイン

先の中間価格帯の推移をみても分かるように、ホノルルの不動産価格は右肩上がりで推移しているので、不動産を複数年所有し売却すれば利益が出るという状態が続いていました。とくに2008年後半から2013年後半まで$1＝100円を切る時代（2011年は一時76円台もありました）が続いていたので、その頃購入し近年売却した日本人は、為替益も得られた方が多くいます。

ここ数年は新築ラッシュが続いています。新築物件は完成の2、3年前から販売が開始されることが多く、20%程度の頭金を振込んでおけば、残金は完成前に振込めばよいので、引き渡しと同時に売り出しをしてキャピタルゲインを得るという方もいました。ただし、すべての物件が上がるというわけではありませんので物件選択は重要です。

インカムゲイン

ハワイの物件は建物の管理費や固定資産税、貸し出し業務を依頼する不動産会社の手数料も高いため、日本の投資物件に比べると利回りは決して高くなく、実質3％回ればかなり良い方と言われています。

日本人に人気なのが、ハワイに来た時だけ物件を使用し、使わない間は貸し出して収入を得るというホテルコンドです。しかし、高級ホテルコンドほどそのクオリティを維持するための経費がかかり、実際の手取収入はあまり見込めません。インカムゲインを考えるのであれば、ワイキキバニヤンやワイキキサンセットなど比較的エコノミータイプのホテルコンドがお勧めです。

またイリカイホテルやパシフィックモナークのような家賃保証のあるホテルコンドも人気です。自己使用を想定しない場合、長期賃貸物件として貸し出すのが収入も安定し、利回りも高くなります。さらに6ヵ月以上の長期賃貸物件の固定資産税は居住用物件扱いとなり税率が低くなります。日本のように明確な引っ越しシーズンや繁忙期・閑散期がないので、ワイキキ・アラモアナ地区で適正な家賃相場であれば、タイミングによって1ヵ月程度空室になることはあっても、2ヵ月以上テナントがつかないことはまずありません。

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税務効果

日本では基本的に土地の価値が高く、建物の価値は年々下がっていきますが、ハワイのコンドミニアムは古くなっても建物の価値が下がりにくいのが特徴です。所得の多い方であれば、この特徴と日本の中古物件の減価償却の特性を生かし、古い物件を購入して加速度償却で節税することができます。

例えば奥ワイキキと呼ばれるゴールドコーストエリアにあるオーシャンフロントの物件は、そのほとんどが1950年～1960年代に建てられています。

この中で特に人気のあるコロニーサーフというコンドは1959年築で、建物の比率は9割を超えています。築47年以上の鉄筋コンクリート造は9年で償却できるため、例えば＄１ミリオンで物件を購入した場合、＄900,000が建物の価値となり、9年で償却するので毎年＄100,000の減価償却が取れる計算になります。またアラモアナショッピングセンター隣接のアラモアナホテルも1970年築ですので9年で償却できます。ここは建物の比率が7割強で、ハワイのコンドとしては建物比率が高いわけではありません。しかし、物件価格は＄200,000前後からと比較的手頃で、1年あたり約＄15,000の減価償却が取れることから、ハワイに初めて購入する物件として、日本の比較的所得の多いサラリーマンの方などに人気です。